八成入园客户为运营商投资企业，“基金+基地”模式的成功实践

前言

杭州被成为“中国电商之都”，目前全市省级电商直播基地有11个。在这11个园区内有一家比较特别的园区——杭州东谷创业园，采用“基金+基地”、“自持+租赁”的发展模式，园区内80%的客户为运营商投资的企业，目前已孕育了近十家独角兽和准独角兽企业，年税收超过1亿元。整体来看，东谷创业园属于比较成功的产业园项目。

(资料图)

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项目基本情况

1、 项目简介：服务于被投企业，重度垂直于大消费和新零售产业领域

东谷创业园前身为Mr.I电子商务创新基地，由阿思拓集团、多麦商务、互秀电子商务联合投资建设，项目总占地面积约42亩，建筑面积约10万方。

项目主要服务于阿思拓投资的企业，园区重度垂直大消费产业和数字新零售领域，为产业链生态圈内的企业定制契合自身产业特征的产业空间，2023年1月被浙江省商务局认定为第三批省级直播电商基地。

2、 项目区位：位于杭州直播发源地，区域内产业资源丰富

项目位于杭州上城区钱塘智慧城九堡街道，距离1号线九和路地铁站1.5公里左右。毗邻沪杭高速、杭甬高速入城口，市内路网通达，20分钟可达到杭州东站，30分钟可达到杭州萧山国际机场。

图：杭州东谷创业园区位情况

从区域发展价值来看，项目所处位置较为优越：

钱塘智慧城规划面积15.5平方公里，涵盖江干科技经济园、九堡街道和九乔江干区块三大板块，与未来科技城、青山湖科技城并成为杭州创新三城。从区位上看，钱塘智慧城背靠杭城核心区、面向钱塘大湾区，是杭州融入大湾区、接轨大上海的桥头堡；从产业发展上来看，钱塘智慧城定位为国内电商直播第一城，以新零售、新服妆、新媒体为主，聚集了上千家直播机构、孵化机构、直播基地和线下执行公司，产业链条资源丰富。

九堡是杭州直播发源地，因其靠近临平、余杭等服装加工厂集群，又有四季青服饰批发市场，拿货成本低，同时临近杭州东面城乡结合部，租房成本低，成为直播网红的首选之地，如薇娅便是在这里开启的直播事业。目前区域内约500-600家MCN机构，包括如涵、四季青网络科技等，企业可以通过最低的成本获取到优秀的直播人才。

3、 项目运营主体情况：产业基金+产业基地+产业运营三大业务板块

阿思拓集团成立于2006年，自成立以来坚持“互联网+大消费”的垂直经营战略，在细分领域坚持探索发展，形成了业务垂直、优势协同共享、加速迭代发展的集团性企业格局。经过十多年的发展，目前阿思拓集团旗下拥有产业基金、产业基地、产业运营三大产业板块。

1） 产业基金

东谷资本是重度垂直在大消费领域的创新性投资平台，创始团队为来自国内消费领域超过10年以上创业经理CEO，知名投资机构和投行机构的资深人士。主要投资项目有贝贝、贝店、环球捕手、如涵、多麦、高浪、优趣汇、蘭、幻熊科技、小红岛、够选，易名中国、NALA等，多家公司已在国内外成功上市或成为独角兽企业。

东谷资本主要投天使轮，国内很多一线风投会将其作为风向标，如腾讯战投、平安创投、阿里战投、新天域资本、广发信德等，东谷资本投投完天使轮后，后续便有很多投资机构跟进A轮、B轮。据统计，被东谷资本投资后企业后续累计获得5亿美金风险投资。

不同于传统的风投机构，东谷资本在投资之后还会围绕创业的四大核心资源向被投企业提供投后服务，主要内容包括：

在战略层面，开创以创始人为核心的创业社区，并以股权为纽带打通创始人之间的资源；在资源层面，整合东谷系产业资源，为企业之间提供深度交流平台，并开展业务、资源有限对接，共享职能中台；在资金方面，促进被投企业之间交叉持股，增加被投企业粘性，积极为被投项目对接、落地后续VC投资；在人力资源方面，建立“互联网+大消费”领域行业高级人才猎聘池，定向猎头服务，向被投企业进行高级人才输出。

除了东谷资本，阿思拓还联合杭州江干区钱塘智慧城管委会共同发起设立了早中期创投基金——东谷创新零售产业基金，阿思拓负责基金运营，目前该基金也处于盈利状态。

2） 产业基地

产业基地主要服务于被投企业为主，基地空间以自持为主，政府租赁为辅，核心目的是为产业链生态圈企业定制契合产业特性的产业空间。

目前阿思拓旗下的产业基地主要有东谷和西谷两个品牌，项目有杭州东谷创业园、西谷电商直播基地、西谷一号和西谷二号，四个项目总建面近50万方，其中西谷品牌的三个项目均位于富阳区。

目前企业在运营的项目有杭州东谷创业园和西谷电商直播基地，西谷一号预计今年投入运营，西谷二号即将投入建设，已经与泰兰尼斯、爱华制造、缇苏、对庄翡翠、玉书科技等数十家企业签订合作，未来将为其量身打造为总部基地。

3） 产业运营

产业运营属于集团的多元投资业务，对于重度看好的行业，阿思拓会通过立项或收购早期公司植入团队的方式直接操盘，目前企业控股运营有两个项目：再生资源综合服务平台——91再生、小微数字化金融科技服务平台——电融数科。

91再生成立于2006年，是专业的再生资源综合服务平台。通过“网+会+刊”的服务矩阵，91再生搭建多个垂直细分网站，全面覆盖废塑料、废金属、废橡胶、废纸、废电子电器、废纺织等九大再生资源产业，目前拥有200多万再生资源企业。经过多年的发展，91再生旗下拥有91再生网、91再生交易中心、91再SAAS等三大服务内容，并打造了线上+线下服务相结合的服务模式，每年91再生撮合交易额达到500亿。

电融数科（原元宝铺）成立于2014年，是国内首批专注数据微贷领域赋能银行的金融科技公司。目前电融数科已经与泰安银行、顺德农村商业银行、长沙银行、贵阳银行、泰隆银行、招商银行、平安银行、杭州银行、富滇银行、南京银行、浦发银行等40余家金融机构建立了深度合作关系，累计帮助金融机构发放普惠小微类贷款授信总额突破1500亿元、贷款余额突破1000亿元。

基于集团业务的不断完善与发展，阿思拓目前已经构建了一套完整的数字产业生态圈，覆盖电商全产业链条，全方位帮助企业解决发展过程中遇到的问题。具体以阿思拓为引领，搭建以头条、快手、小红书为代表的合作平台，以91再生、电融数科、玉书为代表的产业生态链服务伙伴、以多麦为代表的数字内容生产基地，以如涵为代表的网红孵化培训直播基地，以格家为代表的新国货品牌孵化基地，以高浪为代表的跨境品牌孵化中心和一些新零售社区、商业体验中心的生态圈层。

图：阿思拓数字产业生态圈

除此之外，阿思拓还自设产业人才培训基地，并将模特学校与培训基地联动起来，在基地实操培训后向企业进行人才输送，加快人才链和产业链深度融合。

图：阿思拓产业人才培训基地

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项目规划设计

项目总占地面积约42亩，建筑面积约10万方，共分为三期。其中一期建筑面积3万平左右，是阿思拓拿地建设，项目于2015年4月开工建设，2018年投入运营。由于一期项目体量有限，随后阿思拓又从其他企业手中租赁了旁边的二期和三期，并进行长期签约，以“二房东”的模式继续运营。

图：杭州东谷创业园规划布局情况

项目整体规划打造为半围合式、偏工业风的办公楼群，楼栋层数从6层到10层不等，户型面积从100到5000平，灵活多变，可满足创业各个阶段的空间需求，动态发展。

与传统直播基地不同，东谷创业园打造的场景侧重于共享、体验，园区既是办公空间，也是摄影基地，更是生活空间。园区内网红咖啡馆、品牌生活超市、明星超大型直播空间、户外帐篷休闲区、撸猫放鸽子休闲区等一应俱全，是具备办公和拍摄创作一体化的创业园区。

目前整个东谷创业园内有直播间120间，主播网红达人超过1000名。据浙江省商务厅2023年2月监测数据显示，目前杭州市有5万名左右主播，东谷创业园便承载了其中的2%。

图：杭州东谷创业园实景

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项目招商运营情况

1、 招商情况：入园客户八成企业为被投企业，年纳税额超1亿元

目前园区内企业有百余家，其中95%的企业为电商和科技型企业，另外5%为园区配套企业，入驻企业中有2家拟上市公司，2家独角兽企业、4家准独角兽企业，员工3000余人。目前东谷创业园每年纳税额过1亿元，是钱塘智慧城内三个“亿元楼宇”之一。

相对其他园区运营商“建而优则投”，东谷创业园属于“投而优则建”，所以东谷创业园内80%的企业都与阿思拓有股权关系，整个园区做的“重度垂直”，属于“基金+基地”园区的典范。

比如投资的母婴品牌贝贝集团，刚投资的时候只有3个人，一开始阿思拓只是把自己公司的财务部一半办公场地腾给对方办公，但如今贝贝集团已经估值10亿美元，成为这个领域的独角兽企业。

2、 发展模式——直播+生态共享

在园区发展模式上，东谷创业园推出“直播+生态共享”模式，打造东谷共享直播中心，将供应链、人才、主播、直播间打造等生态服务闭环，为创业者提供一站式服务。

创业园区内有多麦、够选、高浪、玉书等多家头部电商平台级服务公司，可以实现资本资源共享、品牌供应链共享、服务共享、客户共享、能力共享。

除此之外，园区内部的九堡会客厅也会不定期举办投资人面对面、主播相亲会、周五选品会等免费服务，还有直播人才服务、直播间打造服务、企业财务筹划、法务服务商齐聚，属于一个生态型的直播电商产业基地。

3、 运营理念——五级运营服务体系，覆盖企业发展全生命周期

在园区运营服务方面，阿思拓认为应涵盖的企业生长的各个阶段，具体包括五个层面：

第一为物业级运营，满足企业发展的基础需求，包括为企业提供办公场地、水电网络等，这是所有园区都能实现的功能；

第二是企业级运营，满足企业发展的普遍需求，如帮助企业注册营业执照、办税、知识产权申报、注册商标等，在一定程度上参与到企业的日常经营中，帮助企业解决在发展中遇到的一些困难；

第三是产业级运营，精准地为企业提供服务，帮助企业解决发展中遇到的核心问题，如企业想做直播业务，但是没有合适的主播，阿思拓会帮助企业嫁接人才资源，为其提供性价比最高的服务。目前阿思拓对于电商全产业链实施全覆盖，凡是涉及到电商领域的问题，均能为企业提供最及时、精准的服务。

第四是资本级运营，当企业发展壮大到一定的阶段，可能会需要更多的资金，而阿思拓的主营业主之一便是产业基金，每年都有投资大量的项目，如果企业有资金需要，阿思拓会派专业的团队进行评估，对于值得投资的项目，阿思拓会积极投资，或者帮助企业嫁接其他投资机构。

第五是生态级运营，项目所在地是电商网红直播产业集聚地，区域内汇聚着丰富的产业资源，包括人才资源、MCN运营机构等，已经形成了一个完整的生态链，对于企业而言，一方面可以用最低的成本获取资源，另一方面企业之间可以相互交流学习，抱团发展。

图：阿思拓园区运营理念

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项目小结

整体来看，杭州东谷创业园区可以成功运营发展的原因主要有以下三点：

第一，模式独特，企业以产业投资的逻辑去做园区，入园企业80%都是自投企业，形成了一个纯度超高、精准垂直、自成闭环的“基金+基地”模式，同时被投企业都是领域内的头部公司，有强大的品牌号召力，在这里可以加强企业间的沟通、交流、碰撞，所以东谷创业园甚至不需要对外招租便可满租。

第二，园区所处位置与园区产业完美契合，项目所在地是杭州电商产业最发达、最集聚的区域，企业密度大，在这里企业可以以最低的成本获取相关的人才、服务以及技术知识等。同时，这也是项目发展的痛点所在，由于对选址和产业具有较强的门槛，东谷产业园很难对外复制，尤其是难以向杭州之外的城市进行复制。

第三，运营体系成熟，针对入园企业，阿思拓形成了五级运营服务体系，从最基本的物业需求，到企业后期发展的资金、产业等需求，全方位为企业提供服务，为企业解决发展过程中的后顾之忧。

注：本文节选自《产城中国2-复盘园区》

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